Plusvalía municipal
La plusvalía municipal en las herencias: régimen jurídico y gestión
La adquisición por herencia de un inmueble urbano puede generar, además del Impuesto sobre Sucesiones, la obligación de declarar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Su régimen básico es estatal y común a todo el territorio, pero el tipo de gravamen y las bonificaciones los determina cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, lo que obliga a analizar cada caso a la luz de la norma municipal aplicable.
Naturaleza del impuesto
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos y que se pone de manifiesto con su transmisión por cualquier título, incluida la sucesión hereditaria.
Se trata de un tributo local de carácter potestativo: la ley faculta a los ayuntamientos para establecerlo y exigirlo, pero no les obliga. En consecuencia, su exigibilidad debe comprobarse en cada municipio.
No debe confundirse con el Impuesto sobre Sucesiones, con el que concurre en la misma herencia:
| Impuesto sobre Sucesiones | Plusvalía municipal | |
|---|---|---|
| Administración competente | Comunidad autónoma | Ayuntamiento del lugar del inmueble |
| Objeto de gravamen | La adquisición hereditaria de cada heredero | El incremento de valor del suelo urbano |
| Plazo general | Seis meses desde el fallecimiento | Seis meses desde el fallecimiento |
| Norma de referencia | Ley estatal y normativa autonómica | Ley de Haciendas Locales y ordenanza fiscal |
Supuestos de no sujeción
El hecho imponible se produce con la transmisión mortis causa, con independencia de que el inmueble se enajene o no posteriormente. No obstante, no existe obligación de pago en los siguientes supuestos:
- Terrenos rústicos. No está sujeto el incremento de valor de los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
- Inexistencia de incremento de valor. Cuando se constate que el valor del terreno en la fecha de la transmisión no supera el de su adquisición. En las adquisiciones lucrativas puede tomarse como valor de transmisión el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones.
- Municipios que no exigen el impuesto, por no haberlo establecido mediante ordenanza.
La no sujeción por inexistencia de incremento no opera de oficio. El interesado debe declarar la transmisión y aportar los títulos que documenten la adquisición y la transmisión.
Sujeto pasivo
En las transmisiones a título lucrativo, y por tanto en las herencias, es sujeto pasivo a título de contribuyente el adquirente del terreno o del derecho real que se transmita: el heredero o legatario, en proporción a su cuota.
Cuando la herencia comprende la constitución de derechos reales de goce —por ejemplo, el usufructo del cónyuge viudo—, tanto el usufructuario como los nudos propietarios tributan por el valor de su respectivo derecho.
Plazo de declaración
En los actos por causa de muerte, el plazo de declaración es de seis meses a contar desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo.
Las condiciones de la prórroga —forma y momento de la solicitud, devengo de intereses de demora— las concreta cada ordenanza. Así, la del Ayuntamiento de León exige solicitarla antes del vencimiento del plazo inicial y prevé el devengo de intereses. Resulta imprescindible verificar estas condiciones antes de que transcurra el plazo de seis meses.
Los ayuntamientos pueden establecer el régimen de autoliquidación, en cuyo caso el ingreso debe efectuarse dentro del mismo plazo. Las fechas de un caso concreto pueden determinarse con la calculadora de plazos.
Determinación de la base imponible
La base imponible puede determinarse por dos métodos, y el sujeto pasivo tiene derecho a que se aplique el que resulte inferior:
- Método objetivo. Se multiplica el valor catastral del suelo en la fecha del devengo por el coeficiente correspondiente al periodo de generación del incremento, computado en años completos y con un máximo de veinte. Sobre la base resultante se aplica el tipo de gravamen fijado por el ayuntamiento, que no puede exceder del 30 %.
- Método de estimación directa. Cuando, a instancia del sujeto pasivo, se acredite que el incremento real de valor del suelo es inferior al resultante del método objetivo, se toma como base imponible dicho incremento real.
Los coeficientes máximos los fija el Estado y se han modificado reiteradamente en los últimos años, con una nueva modificación prevista desde el 1 de diciembre de 2026. Por esa razón no se reproduce aquí la tabla: los coeficientes se verifican en cada caso a la fecha del fallecimiento, junto con los aprobados por la ordenanza municipal, que pueden ser inferiores a los máximos legales.
Bonificaciones en las transmisiones mortis causa
La ley permite a las ordenanzas fiscales establecer una bonificación de hasta el 95 % de la cuota íntegra en las transmisiones por causa de muerte a favor de descendientes y adoptados, cónyuges, ascendientes y adoptantes.
Se trata de una bonificación potestativa: cada ayuntamiento decide si la establece, su porcentaje, los beneficiarios y los requisitos. De ahí que una misma herencia pueda tributar de forma muy distinta según el municipio en el que radique el inmueble. Las ordenanzas que hemos verificado lo ilustran:
| Municipio | Bonificación mortis causa | Análisis detallado |
|---|---|---|
| León | 95 % sobre la vivienda habitual del fallecido, a favor del cónyuge o los descendientes; 50 % a favor de ascendientes | Plusvalía en León |
| Zamora capital | 95 %, limitada al cónyuge y a los descendientes o adoptados menores de edad | Plusvalía en Zamora |
| Toro | Hasta el 95 %, sólo sobre la vivienda habitual y previo acuerdo del Pleno | Plusvalía en Zamora |
| Benavente | No prevé bonificación para las transmisiones entre familiares | Herencias en Benavente |
| Salamanca | 95 % sólo para descendientes con discapacidad superior al 33 % que convivieran en la vivienda, con mantenimiento de cuatro años | Plusvalía en Salamanca |
En las ordenanzas examinadas la bonificación tiene carácter rogado y debe solicitarse dentro del plazo de declaración. Su solicitud extemporánea determina, con carácter general, su denegación aunque concurran los restantes requisitos.
Para inmuebles situados en otros municipios, la ordenanza vigente se examina en cada expediente antes de practicar cualquier cálculo.
Pluralidad de inmuebles y de municipios
El impuesto se liquida de forma independiente para cada terreno, pues cada uno tiene su propio valor catastral y su propio periodo de generación.
Si los inmuebles radican en municipios distintos, cada ayuntamiento gestiona la liquidación del situado en su término conforme a su ordenanza, de modo que la bonificación puede proceder en un municipio y no en otro dentro de la misma herencia.
La transmisión posterior del inmueble heredado
La venta ulterior del inmueble por los herederos constituye un nuevo hecho imponible, en el que el sujeto pasivo es el transmitente. El periodo de generación se computa desde la fecha del fallecimiento, que es la del devengo anterior.
Por ello, cuando se prevé la venta, conviene valorar el inmueble en la herencia teniendo en cuenta que el valor declarado servirá de término de comparación en la transmisión siguiente.
Documentación necesaria para el análisis
- Municipio de situación y referencia catastral de cada inmueble.
- Título de adquisición por la persona fallecida.
- Certificado de defunción o, al menos, la fecha del fallecimiento.
- Testamento o declaración de herederos, y cuota de cada adquirente.
- Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
No es preciso disponer de toda la documentación para iniciar el análisis. Con el municipio y la fecha del fallecimiento puede determinarse ya el plazo aplicable y si la ordenanza contempla bonificación.
Lo que cuesta este trámite
169,40 €
Honorarios de gestión · IVA incluido
Incluye
- Cálculo por los dos métodos y elección del más favorable
- Comprobación de las bonificaciones de la ordenanza municipal
- Presentación ante el ayuntamiento que corresponda
- Justificante de presentación
No incluye
- El importe del propio impuesto, que lo cobra el ayuntamiento
Este importe es sólo por este trámite. Si necesitas la herencia completa, puedes estimarla en la calculadora de honorarios.
Preguntas frecuentes
Dudas habituales
¿Hay que pagar siempre la plusvalía al heredar un inmueble urbano?
No. No existe obligación de pago si el terreno es rústico a efectos del IBI, si no ha existido incremento de valor desde la adquisición por el fallecido o si el ayuntamiento no exige el impuesto. La inexistencia de incremento debe declararse y acreditarse con los títulos de adquisición y transmisión.
¿Están exentos los hijos que heredan de sus padres?
No existe una exención general. La ley permite a cada ayuntamiento establecer una bonificación de hasta el 95 %, pero su existencia y sus requisitos dependen de la ordenanza. En León alcanza a los descendientes que heredan la vivienda habitual; en Zamora capital, sólo a los menores de edad; en Benavente no existe.
¿Cuál es el plazo para declarar la plusvalía de una herencia?
Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a solicitud del heredero. La forma de solicitar la prórroga y el posible devengo de intereses de demora dependen de cada ordenanza.
¿Qué diferencia hay entre la plusvalía y el Impuesto sobre Sucesiones?
El Impuesto sobre Sucesiones es un tributo cedido a las comunidades autónomas que grava la adquisición hereditaria en su conjunto. La plusvalía es un tributo municipal que grava únicamente el incremento de valor del suelo urbano. En una herencia con inmuebles urbanos suelen concurrir ambos.
¿Cómo se liquida si los inmuebles están en varios municipios?
Cada ayuntamiento liquida el inmueble situado en su término municipal, conforme a su propia ordenanza. El plazo es común, pero el tipo de gravamen y las bonificaciones pueden diferir.
Nuestro servicio
Analizamos si la herencia está sujeta a la plusvalía municipal en cada uno de los municipios afectados, determinamos el método de cálculo más favorable, solicitamos en plazo las bonificaciones que procedan y preparamos la declaración o autoliquidación correspondiente.
El conjunto de trámites de una sucesión se expone en cómo tramitar una herencia.