Salamanca y provincia
Plusvalía por herencia en Salamanca: qué debes saber si heredas un inmueble
Si has heredado una vivienda, un local o un terreno urbano en Salamanca, además del Impuesto sobre Sucesiones puede existir otra obligación fiscal distinta: la plusvalía municipal. No siempre hay que pagarla, pero conviene saber desde el principio que la ordenanza de Salamanca es bastante menos favorable de lo que la mayoría da por hecho.
Qué es la plusvalía municipal
La plusvalía municipal, oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el incremento de valor que ha experimentado un terreno urbano entre la fecha en que el fallecido lo adquirió y la fecha de su fallecimiento.
Es un impuesto municipal, no autonómico ni estatal, por lo que cada ayuntamiento tiene su propia ordenanza fiscal, con su propio tipo de gravamen y sus propias bonificaciones. En Salamanca lo gestiona el OAGER, el organismo autónomo de recaudación del Ayuntamiento.
No debe confundirse con el Impuesto sobre Sucesiones:
| Impuesto | Administración competente | Qué grava |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Sucesiones | Junta de Castilla y León | La adquisición hereditaria en su conjunto |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | El ayuntamiento donde está situado el terreno | El incremento de valor de terrenos urbanos |
La diferencia importa mucho aquí: el Impuesto sobre Sucesiones es idéntico en toda Castilla y León, con su bonificación del 99 %. La plusvalía, en cambio, cambia de un ayuntamiento a otro, y Salamanca es un buen ejemplo de hasta qué punto.
El régimen general del impuesto, común a todos los municipios, se expone en plusvalía municipal por herencia.
La bonificación del 95 % en Salamanca: quién la tiene de verdad
Ésta es la parte que conviene leer con calma, porque es donde más gente se lleva una sorpresa.
La ordenanza de Salamanca sí contempla una bonificación del 95 % de la cuota para transmisiones por causa de muerte. Pero la reserva a un supuesto muy estrecho, con cuatro requisitos que deben cumplirse todos a la vez:
- Que quien hereda sea descendiente o adoptado del fallecido. El cónyuge viudo queda fuera, y los ascendientes también.
- Que el inmueble fuera la vivienda habitual del fallecido y, además, la del propio heredero en el momento del fallecimiento.
- Que ese heredero tenga reconocida una discapacidad superior al 33 %.
- Que mantenga la propiedad durante los cuatro años siguientes al fallecimiento, salvo que fallezca él mismo dentro de ese plazo.
Traducido: en la herencia corriente —un cónyuge que hereda el piso donde vivía con su marido o su mujer, o un hijo sin discapacidad reconocida que hereda la casa de sus padres— no hay bonificación en Salamanca. Se paga la cuota íntegra, al tipo del 30 %, que es el máximo que permite la ley estatal. Conviene saberlo antes de hacer números, no al recibir la liquidación.
Hay una segunda bonificación, del 50 %, pero para un supuesto distinto: terrenos vinculados a una actividad económica, transmitidos a descendientes, cónyuge o ascendientes, siempre que disfruten de exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y el adquirente mantenga el inmueble al menos tres años. Es la vía habitual cuando lo que se hereda es el local de un negocio familiar.
Las dos bonificaciones son rogadas: hay que pedirlas al presentar la autoliquidación. El Ayuntamiento las aplica entonces de forma provisional y comprueba después; si deniega, practica liquidación complementaria. Nadie las concede de oficio.
Cómo se compara con otros ayuntamientos de Castilla y León
La misma herencia, con el mismo parentesco y un inmueble de valor parecido, puede costar cosas muy distintas según la ciudad. Estos tres casos son de la misma comunidad autónoma:
| Ayuntamiento | Tipo | Herencia de la vivienda habitual por el cónyuge | Por un hijo mayor de edad |
|---|---|---|---|
| Salamanca | 30 % | Sin bonificación | Sin bonificación, salvo discapacidad superior al 33 % |
| León | 30 % | Bonificada al 95 % | Bonificada al 95 % |
| Zamora | 30 % | Bonificada al 95 % | Sin bonificación: sólo alcanza a menores de edad |
Es la razón por la que no tiene sentido leer un artículo genérico sobre «la bonificación del 95 % en la plusvalía» y darla por buena: el municipio decide, y en un radio de cien kilómetros hay tres respuestas distintas.
Cuándo se produce la obligación por una herencia
El hecho imponible se produce con la transmisión «mortis causa» de un terreno de naturaleza urbana. Esto significa que el simple hecho de heredar un inmueble urbano puede generar esta obligación, con independencia de si posteriormente se vende o no.
No existe obligación cuando:
- El terreno tiene la consideración de rústico a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es un supuesto muy relevante en la mitad rural de la provincia: buena parte de lo que se hereda en Vitigudino, los Arribes o el Campo de Argañán es suelo rústico, y no está sujeto.
- Se acredita que no ha existido incremento de valor entre la fecha de adquisición por el fallecido y la fecha de su fallecimiento, comparando los valores que constan en los títulos de adquisición y transmisión, o el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones.
Este segundo supuesto debe solicitarse expresamente mediante declaración o autoliquidación: el ayuntamiento no lo aplica de oficio. Dado que en Salamanca la bonificación ordinaria no existe, comprobar si hubo o no incremento real de valor es, en muchos casos, la única vía para no pagar.
Quién tiene que pagarla
En las transmisiones por herencia, el obligado al pago es la persona que adquiere el inmueble —el heredero o legatario—, no el fallecido.
Cuando hay varios herederos, cada uno responde de la parte proporcional que le corresponde, aunque en la práctica suele acordarse quién gestiona el pago dentro del reparto de la herencia.
Plazo para presentarla
El plazo en las transmisiones por causa de muerte es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a solicitud del interesado, según el artículo 9 de la ordenanza.
Si además tienes que presentar el Impuesto sobre Sucesiones, los dos plazos corren a la vez: puedes ver el detalle en Impuesto sobre Sucesiones en Castilla y León, o poner fecha a tu caso con la calculadora de plazos.
El régimen es de autoliquidación: no se espera a que el Ayuntamiento envíe una carta con el importe, sino que es el heredero quien presenta el cálculo e ingresa la cuota. Ésa es la parte que más se pasa por alto, porque quien nunca ha tenido una herencia suele quedarse esperando una notificación que no va a llegar.
Cómo se calcula
Existen dos métodos de cálculo, y el heredero puede elegir el que resulte más favorable:
- Método objetivo: se multiplica el valor catastral del suelo en el momento del fallecimiento por un coeficiente que depende de los años transcurridos desde que el fallecido adquirió el inmueble, hasta un máximo de 20 años. Sobre ese resultado se aplica el tipo de gravamen del ayuntamiento, que en Salamanca es del 30 %.
- Método real: si se acredita documentalmente que el incremento real de valor del terreno —diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, aplicado sólo a la parte del suelo— es inferior al resultado del método objetivo, se toma como base ese incremento real, que puede llegar a ser cero.
Los factores que intervienen en el cálculo son cuatro:
- Valor catastral del terreno —no de la construcción— en el momento del fallecimiento.
- Años de tenencia del inmueble por parte del fallecido, desde su adquisición hasta el fallecimiento.
- Coeficiente aplicable según ese periodo, fijado anualmente con rango de ley estatal.
- Tipo de gravamen del ayuntamiento: el 30 % en Salamanca, el máximo legal.
Como Salamanca aplica el tipo máximo y no bonifica el caso ordinario, elegir bien el método de cálculo es donde de verdad se decide lo que se paga. Comprobar si el método real resulta más favorable no es un detalle técnico: en pisos comprados cerca del máximo del mercado inmobiliario puede suponer la diferencia entre pagar una cuota alta y no pagar nada.
Plusvalía municipal en el resto de la provincia
La ordenanza aplicable depende del ayuntamiento donde se encuentre situado el terreno, por lo que no es correcto aplicar automáticamente las condiciones de Salamanca capital a una herencia situada en otro municipio de la provincia, ni al revés.
La normativa estatal fija los coeficientes máximos y el tipo máximo del 30 % comunes a toda España, pero cada ayuntamiento decide, dentro de esos límites, qué tipo aplica realmente y si establece o no bonificaciones para herencias. Municipios pequeños pueden tener tipos considerablemente más bajos que la capital.
Tramitamos la plusvalía por herencia en toda la provincia —Béjar, Ciudad Rodrigo, Peñaranda, Alba de Tormes, Ledesma, Vitigudino y el resto de municipios—, comprobando en cada caso la ordenanza vigente que corresponda.
Qué ocurre si hay varios inmuebles
Cuando la herencia incluye varios inmuebles urbanos, la plusvalía se calcula de forma independiente para cada uno, ya que cada terreno tiene su propio valor catastral y su propio periodo de generación desde que el fallecido lo adquirió.
Si los inmuebles están en municipios distintos, cada ayuntamiento gestiona su propia liquidación. Es una situación muy común en esta provincia: el piso en la capital y la casa del pueblo, con dos ordenanzas y dos trámites distintos.
Qué información necesitamos para decirte si tienes que pagar
- Municipio donde está el terreno.
- Referencia catastral.
- Fecha de adquisición por el fallecido.
- Fecha de fallecimiento.
- Valor catastral del suelo.
- Título de adquisición.
- Porcentaje heredado.
- Documentación de la herencia.
No hace falta que lo reúnas todo antes de escribirnos: nos encargamos nosotros de recopilar esa información para poder decirte cuál es tu situación.
Errores frecuentes
- Dar por hecha la bonificación del 95 %. Es el error más caro en Salamanca: sólo alcanza a descendientes con discapacidad superior al 33 % que convivieran en la vivienda, no al cónyuge ni al hijo sin discapacidad.
- Esperar a recibir una carta del Ayuntamiento con el importe. El régimen es de autoliquidación: la notificación no llega, y mientras tanto corre el plazo.
- No solicitar expresamente el método real cuando resulta más favorable, ya que el ayuntamiento no lo aplica de oficio.
- Asumir que toda herencia con inmuebles genera plusvalía, sin comprobar si el terreno es rústico —muy frecuente en la provincia— o si existió realmente incremento de valor.
- No pedir la bonificación al presentar la autoliquidación cuando sí correspondía: es rogada, y no se concede después por su cuenta.
- Aplicar la ordenanza de la capital a un inmueble situado en otro municipio de la provincia.
Lo que cuesta este trámite
169,40 €
Honorarios de gestión · IVA incluido
Incluye
- Cálculo por los dos métodos y elección del más favorable
- Comprobación de las bonificaciones de la ordenanza municipal
- Presentación ante el ayuntamiento que corresponda
- Justificante de presentación
No incluye
- El importe del propio impuesto, que lo cobra el ayuntamiento
Este importe es sólo por este trámite. Si necesitas la herencia completa, puedes estimarla en la calculadora de honorarios.
Preguntas frecuentes
Dudas habituales
¿Siempre hay que pagar plusvalía al heredar una vivienda en Salamanca?
No. Si el terreno es rústico o no ha existido incremento real de valor desde que el fallecido lo adquirió, no existe obligación de pago, aunque debe acreditarse expresamente: el ayuntamiento no lo aplica por su cuenta.
Dicho eso, en Salamanca conviene contar con que sí habrá cuota, porque el caso ordinario no está bonificado.
Soy viuda y he heredado el piso donde vivíamos. ¿Me bonifican la plusvalía?
En Salamanca capital, no. Su ordenanza reserva la bonificación del 95 % a descendientes o adoptados con discapacidad superior al 33 % que además tuvieran allí su vivienda habitual. El cónyuge viudo no está incluido.
Es distinto de lo que ocurre en León, donde ese mismo caso sí está bonificado al 95 %.
¿Y si soy hijo y heredo la casa de mis padres?
Tampoco, salvo que tengas reconocida una discapacidad superior al 33 %, que la vivienda fuera también la tuya y que mantengas la propiedad cuatro años. Sin esos requisitos se paga la cuota íntegra, al tipo del 30 %.
¿Cuánto se paga de plusvalía por herencia en Salamanca?
Depende del valor catastral del suelo, los años de tenencia y el método de cálculo elegido. Puede oscilar entre cero y varios miles de euros según el caso. Como el tipo es el máximo legal y el caso ordinario no está bonificado, elegir bien el método de cálculo es lo que más influye en el resultado.
¿Qué plazo hay para presentar la plusvalía tras un fallecimiento?
Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita dentro de ese plazo inicial. Es una autoliquidación: la presenta el heredero, no espera notificación del Ayuntamiento.
¿Es lo mismo que el Impuesto sobre Sucesiones?
No. Son tributos distintos, ante administraciones distintas, y si hay inmuebles suelen coincidir en el tiempo. El Impuesto sobre Sucesiones es autonómico y es igual en toda Castilla y León; la plusvalía es municipal y cambia de una ciudad a otra. Puedes verlo en Impuesto sobre Sucesiones en Castilla y León.
Qué podemos hacer por ti
Analizamos si tu herencia genera obligación de plusvalía municipal, identificamos qué método de cálculo resulta más favorable en tu caso —que en Salamanca es donde de verdad se decide lo que se paga— y preparamos la documentación necesaria para la autoliquidación.
Gestionamos herencias con inmuebles en cualquier municipio de la provincia de Salamanca, comprobando siempre la ordenanza fiscal aplicable. Si quieres ver el proceso completo de una herencia, está en herencias en Salamanca.